【回答】土地購入に際して…

★ 土地購入に関連する色々なことについて ★

tokkoさんこんにちは、ナベです。 過去に例がないほど
一度にたくさんの質問をいただきましたネ。（苦笑）
混乱しているようなので項目別に回答してゆきます。

■建築条件付土地売買契約について
契約書の内容は当然前もって請求できますし、事前に説明を
受けることも可能ですが…　いわゆる建築条件付き売買とは
「土地買契約後3ヶ月以内に建築請負契約が成立しない場合
には土地売買契約そのものが解除されて、受領済みの金員は
全て返還される」…という契約のことで、本来とても消費者に
有利な契約なので、まずはこの内容をよ〜く理解して下さい！

■展示場として1年貸すことについて
>１月約１０万円の借り代で１５０万円程引いてくれる
…とのことですが、それ他のことは聞いていませんか？
完成後、あなたの所有物となった不動産を貸すわけですから
賃貸借契約の内容がどのようになるのか、よく説明を受けて
下さい！
（もしかしたら1年間引渡しを受けない形態かもしれませんが）
例えば貸している期間、家に万一のことがあった場合とか。
火災保険は通常、引き渡し日からオーナーの負担で掛けますが
今回は契約上はどうなっているのか？などなど…。
色々なことを想定し、売主にひとつひとつ確認して下さい。

■会社の信用度について
売主は不動産もしている建築会社を親会社にもつ地場工務店
ということですね。
一般的に銀行などは会社の信用度を親会社を含めたグループ
全体の経営状況で判断しますが、完成保証などは（加盟してい
る完成保証にもよりますが）その子会社単独の信用度だけで
判断します。（それにしたってあまり経営状態が悪ければ完成
保証に加盟できませんが）
ですが、信用するかしないかは経営状態だけではないハズです。
担当者との人間関係や、社長さんの人となり、引渡し後でもOBの
お客さまと仲良くいい関係が続いているか？などをよくご自分で
観察して判断して下さい。
決してオススメしませんが、どうしても経営状態に対する不信感が
払拭できないなら、貴女の取り引き銀行の仲の良い担当者に
こっそり聞いてみるとか、場合によっては帝国データバンクに
お金を払って調査報告書を買うという手もあります。

■建築請負契約の支払い条件について
>着工時３割、棟上時３割、完成時４割支払い
…ハウスメーカーの支払い条件を基準にすれば一般的です。
>うーん、住む前に全額払うのも・・・と、いう感じです。
…引越し前の引渡し時に代金を全て支払うのも、この業界では
ごく一般的なことです。
ただ今回は完成後1年間に渡って展示場として使わせてあげる
のですよね、貸すのか引渡しを受けない状態が1年続くのかにも
よりますが、そのへんはハッキリ納得のいく回答をもらいましょう。

■家の内装や設備について
夢ハ○ス仕様で決めようとなさっていますが、モデルハウス
などで実際にその雰囲気を確認して気に入られているのです
よね？
仕様についてはその建築会社さんのお考えもあるでしょうが、
tokkoさんの納得のいくような仕様になるようにじっくり検討す
べきだと思います。
無垢の建具や桐の床材についても見て触って感じて、好みに
合うようならいいのではないでしょうか？無責任なようですが
最後は貴女自身が気に入るかどうかが一番重要です。
ただ、無垢材を採用するにあたっては合板や新建材でできて
いる製品に比べて長所と短所がありますから、その点はよく
納得して採用すべきでしょう。

■キッチンはIHかガスか？について
その土地に都市ガスは引き込まれていますか？
もしプロパンガスならオール電化のほうが初期コストもランニング
コストもメリットがあるでしょう。
しかしそうでないなら…IHに対する考え方次第ですね。
（以前書いた記事などもご参考になさってください。）
ちなみに水周りだけ、夢ハ○ス以外の物使いたいとのことですが
これは交渉次第でしょう。もし交渉するのであれば土地売買契約
を締結する前がポイントです。

■断熱材について
【吹付け硬質ウレタンフォーム】はやめたほうが賢明です。
断熱性、耐久性、コスト面などトータルで考えて…
何もわざわざこの断熱材を選ばなくても、という代物です。
標準のビーズ法ポリスチレンフォームのほうが断然いいですし
さらに脱化石燃料社会を目指すならセルロースファイバーも
いい選択だと思います。（費用は別として…）

■9月着工について
土地は3月から検討していてプランも煮詰まってきているという
ことは半年以上その土地とプランについてはよ〜く考えている
ということですよね？
建築会社は自分達の都合のいい理由をつけて契約を急がせる
傾向があることは確かですが、半年も検討していることを考慮
すれば「もうそろそろいいでしょう」ともしボクが営業担当でも
言うことでしょう（笑）
>なんか、最近は説得されているような・・・
…と感じられているようですが、それはおそらくtokkoさんの姿勢
が受動的なのではありませんか？
大きい買い物なのですから自ら疑問点をどんどんぶつけ、それ
に回答してもらうようにしましょう。
そうすれば「説得されている」気持ちにはならないはずです。
のんびりせず、かといって9月という事にとらわれず、真剣に
取り組んでいる姿勢は建築会社さんにも伝わります。
もし9月着工になるとしても、それはあくまで結果論です。

■建築家に依頼するか？について
一般的に建築家に仕事（設計監理）を依頼する場合には
それなりに費用が掛かります。（建築費の1割ぐらい）
そのへん（費用）は確認されているのでしょうか？
（「予算が少ない」とおっしゃっているので気になります。）
しかしながら、すでに「頼んでいた」のならどちらにするにしても
一度相談にのってもらうことを強くオススメします。
「tokkoは３０歳弱の女なので、いろんな不動産屋さんでも変な
目に会いかけた」とおっしゃるぐらいなのですから、一人でも
多くの建築のプロに相談するのが一番だと思うからです。
※場合によってはプランの監修と工事の監理業務のみ頼む
という手もあります。

…以上ですが、土地の購入は最も大きい買い物のひとつです
から、悩んでいないでどんどん第三者に相談するのはいいこと
です。慎重かつ前向きに決断する時は決断する、というスタンス
でのりきって下さい、応援していますよ！

Comments

tokkoです。・・・本当に色々ありがとうございます。（泣・・・）
時間もなく、不安であせってました。少し冷静になれました。

　その工務店では、一軒まるごと夢ハ○スははじめてです。モデルハウスもありません。（床貼っている家は見せてもらいました。）ので、私の不安も、工務店の期待も大きくて話が合わないかもしれませんね。
　ガスかIHについては、プロパンですがガスにしようと思っています。（以前の記事読みました。）
　断熱材については、なかなか話し合いがついていません。

賃貸契約については勉強し確認したいと思います。

一生住む家ですしなかなか大変ですが、もう一がんばりしてみます。　
　　　　　　　　本当にありがとうございます。　　　

Posted by tokko at 2006年09月10日 03:05