2006年09月09日

【回答】土地購入に際して…

★ 土地購入に関連する色々なことについて ★

tokkoさんこんにちは、ナベです。 過去に例がないほど
一度にたくさんの質問をいただきましたネ。（苦笑）
混乱しているようなので項目別に回答してゆきます。

■建築条件付土地売買契約について
契約書の内容は当然前もって請求できますし、事前に説明を
受けることも可能ですが…　いわゆる建築条件付き売買とは
「土地買契約後3ヶ月以内に建築請負契約が成立しない場合
には土地売買契約そのものが解除されて、受領済みの金員は
全て返還される」…という契約のことで、本来とても消費者に
有利な契約なので、まずはこの内容をよ〜く理解して下さい！

■展示場として1年貸すことについて
>１月約１０万円の借り代で１５０万円程引いてくれる
…とのことですが、それ他のことは聞いていませんか？
完成後、あなたの所有物となった不動産を貸すわけですから
賃貸借契約の内容がどのようになるのか、よく説明を受けて
下さい！
（もしかしたら1年間引渡しを受けない形態かもしれませんが）
例えば貸している期間、家に万一のことがあった場合とか。
火災保険は通常、引き渡し日からオーナーの負担で掛けますが
今回は契約上はどうなっているのか？などなど…。
色々なことを想定し、売主にひとつひとつ確認して下さい。

■会社の信用度について
売主は不動産もしている建築会社を親会社にもつ地場工務店
ということですね。
一般的に銀行などは会社の信用度を親会社を含めたグループ
全体の経営状況で判断しますが、完成保証などは（加盟してい
る完成保証にもよりますが）その子会社単独の信用度だけで
判断します。（それにしたってあまり経営状態が悪ければ完成
保証に加盟できませんが）
ですが、信用するかしないかは経営状態だけではないハズです。
担当者との人間関係や、社長さんの人となり、引渡し後でもOBの
お客さまと仲良くいい関係が続いているか？などをよくご自分で
観察して判断して下さい。
決してオススメしませんが、どうしても経営状態に対する不信感が
払拭できないなら、貴女の取り引き銀行の仲の良い担当者に
こっそり聞いてみるとか、場合によっては帝国データバンクに
お金を払って調査報告書を買うという手もあります。

■建築請負契約の支払い条件について
>着工時３割、棟上時３割、完成時４割支払い
…ハウスメーカーの支払い条件を基準にすれば一般的です。
>うーん、住む前に全額払うのも・・・と、いう感じです。
…引越し前の引渡し時に代金を全て支払うのも、この業界では
ごく一般的なことです。
ただ今回は完成後1年間に渡って展示場として使わせてあげる
のですよね、貸すのか引渡しを受けない状態が1年続くのかにも
よりますが、そのへんはハッキリ納得のいく回答をもらいましょう。

■家の内装や設備について
夢ハ○ス仕様で決めようとなさっていますが、モデルハウス
などで実際にその雰囲気を確認して気に入られているのです
よね？
仕様についてはその建築会社さんのお考えもあるでしょうが、
tokkoさんの納得のいくような仕様になるようにじっくり検討す
べきだと思います。
無垢の建具や桐の床材についても見て触って感じて、好みに
合うようならいいのではないでしょうか？無責任なようですが
最後は貴女自身が気に入るかどうかが一番重要です。
ただ、無垢材を採用するにあたっては合板や新建材でできて
いる製品に比べて長所と短所がありますから、その点はよく
納得して採用すべきでしょう。

■キッチンはIHかガスか？について
その土地に都市ガスは引き込まれていますか？
もしプロパンガスならオール電化のほうが初期コストもランニング
コストもメリットがあるでしょう。
しかしそうでないなら…IHに対する考え方次第ですね。
（以前書いた記事などもご参考になさってください。）
ちなみに水周りだけ、夢ハ○ス以外の物使いたいとのことですが
これは交渉次第でしょう。もし交渉するのであれば土地売買契約
を締結する前がポイントです。

■断熱材について
【吹付け硬質ウレタンフォーム】はやめたほうが賢明です。
断熱性、耐久性、コスト面などトータルで考えて…
何もわざわざこの断熱材を選ばなくても、という代物です。
標準のビーズ法ポリスチレンフォームのほうが断然いいですし
さらに脱化石燃料社会を目指すならセルロースファイバーも
いい選択だと思います。（費用は別として…）

■9月着工について
土地は3月から検討していてプランも煮詰まってきているという
ことは半年以上その土地とプランについてはよ〜く考えている
ということですよね？
建築会社は自分達の都合のいい理由をつけて契約を急がせる
傾向があることは確かですが、半年も検討していることを考慮
すれば「もうそろそろいいでしょう」ともしボクが営業担当でも
言うことでしょう（笑）
>なんか、最近は説得されているような・・・
…と感じられているようですが、それはおそらくtokkoさんの姿勢
が受動的なのではありませんか？
大きい買い物なのですから自ら疑問点をどんどんぶつけ、それ
に回答してもらうようにしましょう。
そうすれば「説得されている」気持ちにはならないはずです。
のんびりせず、かといって9月という事にとらわれず、真剣に
取り組んでいる姿勢は建築会社さんにも伝わります。
もし9月着工になるとしても、それはあくまで結果論です。

■建築家に依頼するか？について
一般的に建築家に仕事（設計監理）を依頼する場合には
それなりに費用が掛かります。（建築費の1割ぐらい）
そのへん（費用）は確認されているのでしょうか？
（「予算が少ない」とおっしゃっているので気になります。）
しかしながら、すでに「頼んでいた」のならどちらにするにしても
一度相談にのってもらうことを強くオススメします。
「tokkoは３０歳弱の女なので、いろんな不動産屋さんでも変な
目に会いかけた」とおっしゃるぐらいなのですから、一人でも
多くの建築のプロに相談するのが一番だと思うからです。
※場合によってはプランの監修と工事の監理業務のみ頼む
という手もあります。

…以上ですが、土地の購入は最も大きい買い物のひとつです
から、悩んでいないでどんどん第三者に相談するのはいいこと
です。慎重かつ前向きに決断する時は決断する、というスタンス
でのりきって下さい、応援していますよ！  
Posted by showroom_chousatai at 18:26 │Comments(1) │TrackBack(0)

【相談】土地購入に関連する色々なこと

≪悩み多きtokkoさんの相談≫

★ 土地購入に関連する色々なことについて ★

相談員のナベです。
土地購入に関連して色々なことについてtokkoさんから
ご相談をいただきました。
相談は投書箱にいただいたので以下に転記します。

◆　◆　◆　◆　◆

こんにちは！新築を検討中です。
建築条件付の土地に申込金を支払いました。
建築は急いでいなかったのですが、工務店から「それならば、
展示場として１年程貸してくれませんか？」といわれました。
値引きもしてくれるのですが、どんな点に注意して契約したほうが
いいですか？
代金は着工時３割、棟上時３割、完成時４割支払いでということ
です。うーん、住む前に全額払うのも・・・と、いう感じです。
火災保険等はどうなるのでしょうか？

後、家は夢ハ○スで建てようと思っています。
（実名で書いてもいいんでしょうか？）
建材、建具無垢です。
水周りだけ、夢ハ○ス以外の物使いたいのですが、
無理なようです。
お風呂、キッチン等もメーカー指定です。
普通ハウスメーカーで頼むとそうなのでしょうか？

このホームページ見て、建具初めて不安になりました。
検討の余地ありですね。
どうか皆様の意見をお願いします。
◆　◆　◆　◆　◆

tokkoさん、はじまして☆ナベです。
ご相談いただき有難うございます！
土地の申し込みをされたとのこと…いまはきっと
さまざまな心配ごとが頭の中を巡っていることでしょう。
ちょっと教えて下さい。
売主はどんな業者ですか？
工務店？
不動産屋？
地域ビルダー？

夢○ハウス…
あそこはハウスメーカーではありませんが？？？

他にも補足があればどうぞ。
少ない情報からはそれなりの回答しか得られません。

◆　◆　◆　◆　◆

こんにちは！またまたtokkoです。

　なんか、話がどんどん進んでいて、工務店に９月末に着工して
ほしいという話になっています。
少しあせっています。
キッチンをIHかガスか等まだまだ決めることが一杯で・・・。
まあ、待ってもらおうと思っていますが・・

まだ、断熱材も迷っています。
夢ハ○スの標準はビーズ法ポリスチレンフォーム特号
なのですが、予算の関係で【吹付け硬質ウレタンフォーム】を
勧められています。
建築について詳しくないのですが、なるべく体に良いもので
建てたい！長く持つものを建てたい！　という思いがあります。
今のところ、ビーズ法・・・のほうが良いと思っているのですが

断熱材についての以前の記事読まさせていただいて、
吹付けのセルロースファイバーについても興味が
あるのですが、　　　だれか助けて〜

◆　◆　◆　◆　◆

tokkoさん、さきほども書きましたが…
まず売主はどんな会社なのですか？
tokkoさんが信頼できる会社さんですか？
建築をするのはその会社ですか？
土地は本当に気に入っているのですか？
価格的には納得できる価格なのですか？
なぜ工務店さん（売主？？）は9月着工などという
無茶苦茶なスケジュールをお願いしてくるのですか？
9月末着工ということは最大でもあと1週間で
プランを決定しなければいけないのをお分かりですか？
何十年も住まい続けるマイホームの間取りを
たった数日で決めることができるのですか？

tokkoさん、まず『建築条件付土地売買契約』が
どのようなものなのかをしっかり理解して下さい！！

◆　◆　◆　◆　◆

☆なべさん、ありがとうございます。
tokkoです。うまく書けてなくてすみません。
売主は少しややこしくて、△建築�蝓壁堝飴困發靴討い泙后砲箸い�
所のハウジング事業部でテクノ○トラクチャーの一部地域を担当
している株式会社です。（別会社になっています）
夢ハ○スもあつかっています。
在来工法も扱っています将来的に資金提供関係などの関係を
切って、完全に独立予定だそうです。
△建築�蠅聾�共工事も多く手がけている会社です。

土地は、３月から見に行っています。
その頃からプランの提案は受けています。
会社の提案について自分の意見を言う形で、
プランは煮詰まってきています。
どうしても、会社の意見が強い気がしますが・・・。
建築条件付土地売買契約は、会社に言えば見れますか？
申込金土地１０万・建物１０万円の際には領収書のみでしたが。
会社の信用どう調べれば良いですか？
完成保証にも入っているとのことなので、信用しているのですが
どう調べれば良いですか？

一応、予算は決まっています。仮の見積をして金額を決めました。
その金額以上に色々つけてくれるようです。
見積に入っていなかった外構・エアコン等。
金額も１月約１０万円の借り代で１５０万円程引いてくれますが…
自己資金で建てるので、金融公庫や銀行が間に入りません。
予算が少ないので、展示場の件はいいかぁーと思っていたん
ですが。tokkoは３０歳弱の女なので、いろんな不動産屋さん
でも変な目に会いかけたので不安です。

家の内装や設備については、営業マンの人と予算の取り合いを
しています。トイレの無垢床や腰板・桐の押入れは要りません。
桐の床板についてはどうおもいますか？

　申込金は８月半ばに払いました。
知り合いに建築家を頼んでいたのですが、なかなか体が
空かないみたいでまだなのですが、プランが固まってきたので
断ろうかと思っていたのですが、頼んだほうが良いですか？
　
９月というのは、プランが固まってきたこと、その時期が大工さん
にとっていい・家にとっていい・工賃が安い・工務店にとっていい
・私が引っ越したい時期に間に合うということなのですが。
ご存知の通り、断熱材・インフラについて決まっていません。
なんか、最近は説得されているような・・・
間に合わないと思います。
  
Posted by showroom_chousatai at 17:37 │Comments(0) │TrackBack(0)
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